1. ¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo o suelo hipotecario forma parte de las condiciones contractuales del préstamo hipotecario y, concretamente, limita el tipo o porcentaje de interés que pagará el titular de la hipoteca en las sucesivas revisiones de la cuota hipotecaria según el índice al que se haya referenciado el contrato hipotecario, generalmente el Euribor. De tal forma que esta limitación del tipo de interés va a impedir al consumidor hipotecado, beneficiarse de las fluctuaciones que experimente el Euribor pues siempre se verá obligado a pagar un tipo de interés mínimo.

 

2 ¿Son legales las cláusulas suelo?

En principio, las cláusulas suelo son legales aunque El TS, en reiterada jurisprudencia, y ya desde la pionera sentencia de 9 de mayo de 2013 ha considerado ilícitas las cláusulas suelo exclusivamente en los casos en los que se haya producido una falta de transparencia en su comercialización. Esta falta de transparencia se traduce por un lado en que el consumidor debe de haber sido debidamente informado de la carga jurídica y económica que la inclusión de la cláusula conlleva y además se deben declarar nulas aquellas cláusulas que sean ilegibles, incomprensibles, oscuras o ambiguas.

 

  1. ¿ Cómo puede afectar a la hipoteca?

La cláusula suelo o interés mínimo es el responsable de que muchos hipotecados no puedan ver reducida su cuota a pesar de que el Euribor cotiza más bajo que nunca. Recordemos que el Euribor ha cerrado 2016 en un nuevo mínimo histórico del -0,08%.

 

4¿Las cláusulas suelo también afectan a las hipotecas fijas?

En este tipo de hipotecas, el tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la vida del préstamo hipotecario, por lo que la clausula suelo no tendría sentido ya que el consumidor siempre paga lo mismo independientemente de cómo puedan fluctuar los tipos de interés en el mercado. Así pues, Las cláusulas suelo están vinculadas principalmente a los créditos hipotecarios de tipo variable

 

  1. ¿Cómo sé si la hipoteca tiene cláusula suelo?.

En primer lugar, hay que sospechar si el consumidor no ha visto reducidas sus cuotas hipotecarias de forma considerable. Si es así, sería conveniente revisar la escritura de préstamo hipotecario, ya que la banca utiliza una terminología muy específica  para referirse a las cláusulas suelo en los contratos. Generalmente con la denominación límite a la aplicación del interés variable, límite de la variabilidad o tipo de interés variable. E incluso de manera más reciente, como túnel hipotecario.

 

  1. ¿Qué bancos aplican cláusulas suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento, con la excepción de Santander y Bankinter que nunca lo incluyeron.

En abril de 2016 el juzgado de lo mercantil nº. 11 de Madrid falló a favor de los consumidores condenando a un total de 40 entidades bancarias a eliminar las cláusulas suelo de los contratos y a cesar en su utilización. asimismo se las obligaba a devolver a los consumidores perjudicados las cantidades indebidamente abonadas a partir de la fecha de publicación de la sentencia del TS de mayo de 2013. En consecuencia algunas entidades bancarias, como por ejemplo Popular, retiraron las clausulas suelo a sus clientes pero sin devolución de las cantidades abonadas de más. Otras entidades como Unicaja o Banco Sabadell, continúan aplicando la cláusula suelo argumentando que la inclusión de las mismas son lícitas y transparentes.

 

  1. ¿Cuándo y cómo puedo denunciarlo?.

El momento es ahora ya que el Tribunal de Justicia de la UE se ha pronunciado recientemente condenando a la banca a devolver a los consumidores todo lo cobrado en concepto de cláusula suelo con carácter retroactivo, es decir, desde la fecha de firma del préstamo hipotecario, contraviniendo en este sentido la doctrina del TS.

Siempre es recomendable dejar en manos de un profesional la reclamación de las cantidades ya que previsiblemente será necesario iniciar un proceso judicial para que el banco devuelva al consumidor tales cantidades.

 

  1. ¿Cuánto dinero nos podrían devolver?

La cuantificación del importe a recuperar va a depender de muchos factores, entre ellos el importe del préstamo, la fecha de su otorgamiento, el diferencial establecido o la cláusula suelo impuesto.

Si bien es cierto que a través de internet encontramos calculadoras o tablas de simulación, hay que decir que la mayoría de ellas no son del todo fiables pues no se ajustan al Euribor vigente en la evolución temporal a la que hace referencia, y por supuesto no tienen en cuanta diversas variables para el calculo de las cantidades abonadas en exceso, como la eventual aplicación de bonificaciones que bajan considerablemente el tipo de interés a aplicar.

No hace falta decir lo sumamente importante que resulta una correcta cuantificación para conseguir una completa estimación de la acción a ejercitar, por lo que es aconsejable que sea un profesional quien proceda a determinar el importe a recuperar.

 

  1. ¿Quiénes no podrán beneficiarse?

Aquellos clientes de entidades bancarias que ya hayan reclamado judicialmente y tenga una resolución al respecto, no podrán beneficiarse de la reciente sentencia del tribunal de justicia de la unión europea y por tanto, de la devolución con carácter retroactivo de las cantidades indebidamente pagadas de más por aplicación del suelo hipotecario  pues se debe preservar el principio de cosa juzgada. Aunque , habría que estudiar cada caso en concreto.

Los clientes que tengan o hayan tenido una hipoteca con suelo y no hayan tomado ninguna medida pueden iniciar la acción con la certeza de que si la justicia les da la razón y considera que su cláusula no era absolutamente transparente se les restituirá el dinero pagado de más desde que firmaron el contrato.

 

  1. ¿Qué es el techo hipotecario?

Hay ocasiones, en las que las entidades bancarias puede aplicar una clausula techo en el contrato hipotecario, esto significa que se fija un tipo máximo y aunque el Euribor suba por encima de este límite, el hipotecado pagara el interés máximo establecido por contrato, sin tener que abonar ese exceso. Aparentemente es una solución lógica, sin embargo, lo que generalmente sucede es que en los supuestos en los que se introducen estas cláusulas techo, muestran unos porcentajes tan elevados que teniendo en cuenta la evolución del Euribor en los últimos años, es imposible que puedan ser alcanzados, por lo que se genera un desequilibrio inaceptable en los derechos y las obligaciones de las partes del contrato, puesto que el consumidor siempre va a tener que soportar el perjuicio económico de la cláusula suelo y nunca se va a beneficiar de las ventajas de una cláusula techo.

 

  1. ¿las hipotecas con IRPH también pueden tener clausula suelo?

Se puede dar la situación de que exista cláusula suelo en una hipoteca referenciada al  IRPH  o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.

El IRPH se obtiene a través de una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorro.

En el año 2009 la Unión Europea ordenó la desaparición definitiva de los índices IRPH por ser susceptibles de manipulación (son las propias entidades las que influyen en este índice en función de la oferta hipotecaria del mercado).

Además existen multitud de sentencias declarando nulo este tipo de interés obligando al banco a sustituirlo por el Euríbor y devolver las cantidades cobradas de más.

Ahora, ¿qué ocurre cuando, además de tener IRPH en tu hipoteca tienes cláusula suelo? En este tipo de situaciones (más comunes de lo que podría parecer), iniciaremos una reclamación judicial contra la entidad por aplicación de la cláusula suelo y por aplicación del IRPH, alegando que es un tipo de interés falto de objetividad por su carácter manipulable.

 

  1. Como eliminar y denunciar el suelo hipotecario.

Si es titular de un contrato de préstamo hipotecario y sospecha que le están aplicando cláusula suelo, recomendamos ponerse en contacto con un abogado que estudie su caso y se encargue de tramitar la eliminación del suelo hipotecario así como la devolución de las cantidades que haya pagado de más.

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